AVM yöneticisi: alışveriş merkezini ticari olarak yönetmek

AVM yöneticisi kimdir?

AVM yöneticisi, bir alışveriş merkezinin günlük işletmesinden, kiracı ilişkilerinden, mali sonuçlarından ve ziyaretçi deneyiminden sorumlu kişidir. Alışveriş merkezi müdürü ya da AVM müdürü olarak da anılır; İngilizce karşılığı shopping mall manager'dır. Binayı yöneten bir tesis müdürü gibi görünse de rol, aslında perakende gayrimenkulün ticari yönetimidir.

AVM'nin geliri, kiracılardan alınan kira ve ciro kirası, ortak gider katkıları, reklam ve etkinlik alanları gibi kalemlerden oluşur. Kiracının işi iyi gittiğinde AVM de kazanır; kiracılar zorlandığında AVM'nin de geliri düşer. Bu yüzden yönetici, bir yandan mal sahibinin beklentisini, bir yandan mağazaların ticari başarısını, bir yandan da ziyaretçinin memnuniyetini dengelemek zorundadır.

Küçük bir AVM'de yönetici hem operasyonu hem kiracı ilişkilerini yürütebilir. Büyük bir merkezde ise operasyon, kiralama, pazarlama, güvenlik, teknik işler ve mali işler ayrı ekiplerce yönetilir ve AVM yöneticisi bunların koordinasyonunu sağlar.

Görev ve sorumluluklar

AVM yöneticisinin görevleri şu ana başlıklarda toplanabilir:

• Ticari yönetim: kiracı karması, doluluk, kira düzeyleri, ciro kirası takibi, sözleşme yenilemeleri ve yeni kiracı kazanımı
• Operasyon: tesis bakımı, temizlik, güvenlik, otopark, teknik sistemler, acil durum planları
• Mali yönetim: bütçe, ortak gider dağıtımı, kiracılarla mutabakat, tahsilat takibi, mal sahibine raporlama
• Deneyim ve pazarlama: etkinlikler, kampanyalar, ziyaretçi memnuniyeti, sosyal medya ve yerel işbirlikleri

Bu görevlerin ortak göstergeleri doluluk, ziyaretçi sayısı, kiracı cirosu ve tahsilat sağlığıdır. İyi bir yönetici, bu göstergeleri yalnızca izlemekle kalmaz; neden değiştiklerini açıklar ve müdahale eder.

Örneğin ziyaretçi sayısı artıyor ama bazı mağazaların cirosu düşüyorsa, sorun kiracı karmasında, mağaza yerleşiminde ya da fiyat aralığında olabilir. Yönetici bu gözlemi kiralama ekibiyle paylaşır ve gerekirse yeniden konumlandırma önerir.

Bir iş gününden örnek

Örneğin sabah yönetici, teknik ekipten gelen rapora bakarak dün yaşanan iklimlendirme arızasının giderildiğini doğrular. Ardından güvenlik amiriyle hafta sonu etkinliği için yoğunluk ve yönlendirme planını konuşur.

Öğle saatlerinde bir giyim mağazasının yöneticisiyle görüşür. Mağaza, kampanya dönemlerinde ortak alan kullanımı ve bir tabela değişikliği talep etmektedir. Yönetici talebi mağaza sahibinin sözleşme maddeleri ve AVM kurallarıyla birlikte değerlendirir, olabilirse karşılık olarak bir kampanya katkısı ister.

Öğleden sonra mali ekiple ortak gider dağılımını gözden geçirir. Bir kiracı, kendisine yansıyan payı sorgulamıştır; yönetici hesabın dayanağını açıklar, gerekirse mutabakat toplantısı planlar. Gün sonunda kiralama sorumlusundan boşalacak bir mağazanın yerine yeni kiracı adayları hakkında bilgi alır.

Beklenmedik durumlar da günün parçasıdır: bir asansör arızası, yoğun bir kampanya günündeki otopark taşması ya da bir kiracının ani kapanış kararı. Yönetici bu anlarda ilgili ekipleri yönlendirir, ziyaretçiye ve kiracıya doğru bilgi verir, sonrasında olayın tekrarını önleyecek bir düzenleme yapar.

Gereken beceriler

Ticari tarafta kira sözleşmelerini, ciro kirası mantığını ve kiracı karması tasarımını bilmek gerekir. İyi bir kiracı karması, ziyaretçinin bir merkeze neden geldiğini, hangi mağazaların birbirini tamamladığını ve hangi alanlara ihtiyaç olduğunu anlamaktır. Kiracının perspektifini, yani mağazanın kira ve ciro dengesini anlamak da müzakereyi kolaylaştırır.

Operasyon tarafında mülk yönetimi, tesis bakım planlaması, güvenlik ve acil durum bilgisi gerekir. Mali tarafta bütçe okuma, ortak gider hesabı ve tahsilat takibi vazgeçilmezdir. Teknoloji yönetimi, enerji verimliliği ve ziyaretçi analitiği gibi alanlar da giderek daha fazla rol oynar.

Davranışsal olarak AVM yöneticisi, farklı çıkarları aynı masada tutabilen biridir: mal sahibi kâr ister, kiracı düşük maliyet ister, ziyaretçi konforlu ve güvenli bir ortam ister. İkna, müzakere ve sakin kriz yönetimi bu rolün omurgasıdır.

AVM yöneticisi nasıl olunur?

Bu role çoğunlukla perakende, gayrimenkul ya da tesis yönetimi geçmişinden gelinir. İşletme, gayrimenkul geliştirme, turizm ve işletme yönetimi gibi alanlar yaygındır.

Tipik bir ilerleme şöyledir:

• Tesis yönetimi, perakende mağaza yönetimi veya kiracı ilişkilerinde çalışarak sektörü tanımak
• AVM operasyonunda ya da kiralama biriminde uzman olarak görev almak
• Operasyon müdürlüğü veya kiralama müdürlüğü ile sorumluluk alanını genişletmek
• AVM müdürlüğüne geçmek; bütçe, ekip ve mal sahibi raporlamasından sorumlu olmak
• Birden çok AVM'yi yöneten bölge müdürlüğü veya portföy yönetimi rollerine ilerlemek

Farklılaşmanın yolu, ticari gözle bakabilmektir: bir AVM'nin yalnızca temiz ve güvenli olması yetmez, kiracıların kazandığı bir yer olması gerekir. Bu bakışı gösteren yönetici adaylarına sektör değer verir.

Yakın rollerden farkı

Gayrimenkul kiralama uzmanı, boş mağazaları doldurmaya ve kiralama sözleşmelerini müzakere etmeye odaklanır; AVM yöneticisi ise kiralamanın yanı sıra işletme, mali yönetim ve deneyimden de sorumludur. Gayrimenkul geliştirme uzmanı yeni projeyi kurgulayan taraftır; AVM yöneticisi, açılmış merkezi işletir. Tesis müdürü binanın teknik işleyişini yönetir, AVM yöneticisi bunu ticari başarı ile birleştirir.

Site yönetimi ile AVM yönetimi arasında da fark vardır: sitede müşteri olan sakinlerdir ve gelir aidattan gelir; AVM'de ise ticari kiracılar ve ziyaretçiler vardır ve gelir kira ve ciroya bağlıdır.

Mindset programlarında nerede çalışılır?

Site/AVM Yönetimi programı, mülk yönetimi ve hukuki çerçeve, tesis bakım ve teknik operasyon, kiracı ilişkileri ve kira yönetimi, mali yönetim ve bütçeleme, teknoloji ve ziyaretçi deneyimi ile güvenlik operasyonunu kapsar; AVM ve site işletmesinde görev alanlar için temel çerçeveyi sunar.

AVM Geliştirme, Kiralama ve Kiracı Karması Tasarımı programı, ticaret alanı analizi, kiracı karması atölyesi, kiralama süreci ve müzakere simülasyonları ile işletme dönemi ve yeniden konumlandırmayı işler. AVM Kiracısı Perspektifinden Kira Sözleşmeleri ve Ciro Kirası Yönetimi programı ise karşı tarafın, yani mağazanın bakışını anlamak isteyen yöneticiler için faydalıdır. Kurumsal gayrimenkul ekipleri, kendi portföylerine göre içerik talebini Mindset ile görüşebilir.